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山西泽润律师事务所于2009年3月经山西省司法厅批准设立,是一家办公机构设置在太原市的合伙制律师事务所。目前事务所业务以民商事诉讼代理及企业法律顾问为主,兼办部分刑事诉讼案件。事务所内从业律师多名,均具法律专业学历。我律所严格要求律师的敬业精神与法律职业道德,从业律师赋有光明的社会理想和长期从事法律工作的职业愿望,我所是一支严谨而朝气蓬勃的法律职业团队。特别值得一提的是,我所律师还与清华大学法学院、中国社会科学院知识产权中心等知名法学研究机构有着密切的联系,在民事诉讼、知识产权等领域专家咨询资源方面有着独特的优势。

我律所长期致力于民商事诉讼与执行的诉讼工作,成立多年来通过扎扎实实的工作为多家中小企业赢得案件诉讼胜利。特别是,在长期的实战和认真的总结中,我们积累了较丰富的金融债权执行工作经验。也与所在地司法机关建立了良好的工作互信与配合,为我们工作顺利开展创造了有力条件。 【详情】

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收费标准

山西省发展和改革委员会 山西省司法厅 关于完善律师服务收费管理的通知

发布日期:20160815

晋发改价格发【2016144

各市发展改革委、司法局,省直各律师事务所:

      为贯彻落实党的十八届三中、四中全会精神,规范律师服务收费行为,维护委托人和律师的合法权益,促进律师服务业健康发展,依据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国律师法》、《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)和《山西省定价目录(2015版)》等有关规定,现就完善我省律师服务收费管理有关事项通知如下:

      一、依法设立的律师事务所应当为委托人提供法律服务,应当便民利民,加强内部管理,降低服务成本,为委托人提供方便优质的法律服务,其收费遵循公开公平、自愿有偿、诚实信用的原则。

      二、律师服务收费实行以市场调节价为主、政府指导价为辅的价格管理方式。

律师事务所依法提供下列法律服务的收费实行政府指导价。

     (一)担任刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的辩护人以及刑事案件自诉人、被害人的代理人;

     (二)担任公民请求支付劳动报酬、工伤赔偿,请求给付赡养费、抚养费,请求发给抚恤金、救济金,请求给予社会保险待遇或最低生活保障待遇的民事诉讼、行政诉讼的代理人,以及担任涉及安全事故、环境污染、征地拆迁赔偿(补偿)等公共利益的群体性诉讼案件代理人;

     (三)担任公民请求国家赔偿案件的代理人。

律师事务所提供其他法律服务的收费实行市场调节价,收费标准由律师事务所与委托人协商确定。

      三、实行政府指导价的律师服务收费标准如下。具体收费标准由律师事务所与委托人在指导价收费标准的区间范围和比例幅度内协商确定。

     (一)计时收费

      1、适用范围:适用于实行政府指导价的全部律师服务事项。

      2、收费标准:200—3000元/小时。

     (二)计件收费

      1、适用范围:一般适用于不涉及财产关系的法律事务。

      2、收费标准:

     (1)刑事诉讼案件:

     ①侦查阶段:2000—20000元;

     ②审查起诉阶段:2000—20000元;

     ③审判阶段:3500—35000元;

      为刑事自诉案件或者公诉案件被害人代理的,按照以上标准收费。

      (2)民事、行政诉讼案件:2000—20000元。

      (三)按照标的额比例收费

      1、适用范围:适用于涉及财产关系和代理国家赔偿案件的法律事务。

      2、收费标准:

      按照争议标的额分段按比例累加计算收费。

争议标的额

收费标准

10万元以下(含本数)部分

6%

10万元(不含本数)—50万元(含本数)部分

5%

50万元(不含本数)—100万元(含本数)部分

4%

100万元(不含本数)—500万元(含本数)部分

3%

500万元(不含本数)—1000万元(含本数)部分

2%

1000万元(不含本数)—5000万元(含本数)部分

1.5%

5000万元(不含本数)以上部分

1%

争议标的额10万元以下收费低于2000元的,按照2000元收费。

      四、以上是办理诉讼案件一个审级(阶段)的收费标准。民事、行政诉讼案件分为一审、二审、审判监督、执行等审级(阶段);刑事诉讼案件进入审判阶段后分为一审、二审、死刑复核、审判监督、申诉等审级(阶段)。办理两个以上审级(阶段)的,从第二个审级(阶段)开始的每一个审级(阶段),可以按照第一个审级(阶段)标准减半收费。

      五、刑事附带民事诉讼案件,除收取办理刑事案件费用外,其民事部分可以按照办理民事案件一审标准减半收费。

      六、按照规定可以采取风险代理收费的,风险代理收费不得高于收费合同约定标的额的30%。

      七、案情重大、疑难、复杂的案件,收费可以高于规定的标准,但最高不得超过规定标准的五倍。案情重大、疑难、复杂的案件是指:

      (一)由中级以上人民法院受理的一审案件;

      (二)符合法院、检察、公安、司法行政等机关重大、疑难、复杂案件标准的诉讼案件;

      (三)引起社会普遍关注、具有较大社会影响的案件;

      (四)新类型案件;

      (五)具有较大社会影响的涉港澳台或涉外案件;

      (六)办案机关决定需要其他专业人士参与的案件,但由委托人支付专业人士费用的除外;

      (七)案情涉及三个以上法律关系的案件;

      (八)异地办理或者工作量明显较大的案件;

      (九)其他由律师事务所与委托人协商一致,作为重大、疑难、复杂的案件。

       八、实行财政补助的律师事务所及贫困县律师事务所可以按照规定标准下调30%幅度内收费。

       九、律师事务所接受委托,应当与委托人签订律师服务收费合同或者在委托代理合同中载明收费条款。

收费合同或收费条款应当包括收费项目、收费标准、收费方式、收费数额或比例、付款和结算方式、争议解决方式等内容。

实行风险代理收费,收费合同或收费条款除包括前款规定内容外,还应约定双方应承担的风险责任。

      十、律师事务所在提供法律服务过程中代委托人支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费,不属于律师服务费,由委托人另行支付。

      十一、律师服务费、代委托人支付的费用和异地办案差旅费由律师事务所统一收取。律师不得私自向委托人收取任何费用。

      十二、律师事务所应当接受指派承办法律援助案件,办理法律援助案件不得向受援人收取任何费用。对不符合法律援助条件,但确有经济困难的公民,律师事务所可以酌情减收或免收律师服务费。

      十三、律师事务所异地提供法律服务,可以执行律师事务所所在地或者提供法律服务所在地的收费规定,具体办法由律师事务所与委托人协商确定。

      十四、因律师服务收费发生争议的,律师事务所应当与委托人协商解决。协商不成的,可以提请律师事务所所在地的律师协会、司法行政部门和价格主管部门调解处理,也可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

      十五、律师事务所应当严格执行明码标价制度规定,在显著位置公示律师服务收费项目、收费标准和收费减免范围等信息,广泛接受社会监督。

      十六、各级价格主管部门应加强对律师事务所收费行为的监督检查。各级司法行政部门应加强对律师事务所、律师法律服务活动的监督检查。

本通知自2016年4月1日起执行。省物价局、省司法厅《关于印发<山西省律师服务收费管理实施办法>的通知》(晋价服字[2006]325号)、《关于制定律师服务收费标准的通知》(晋价服字[2013]388)、《关于缩小律师服务收费政府定价范围的通知》(晋价服字[2015]185号)同时废止。

2016年3月23日

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【经典案例】让与担保的实现问题

发布时间:2020-7-9|来源:法律文书裁判网

裁判要旨:让与担保的设立应在债务履行期届满之前,但就让与担保的实现问题, 参照《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定则需要满足债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现权利的情形等条件.双方当事人在设立让与担保的合同中约定,如担保物的价值不足以覆盖相关债务,即使债务履行期尚未届满,债权人亦有权主张行使让与担保权利。该约定不违反法律行政法规的强制性规定,应当认定合法有效。

正文:

最高人民法院

民事判决书

2018)最高法民终751号

上诉人(一审原告):深圳市奕之帆贸易有限公司

上诉人(一审原告):侯庆宾

被上诉人(一审被告):深圳兆邦基集团有限公司

被上诉人(一审被告):深圳市康诺富信息咨询有限公司

被上诉人(一审被告):深圳市鲤鱼门投资发展有限公司

一审第三人:广东立兆电子科技有限公司

上诉人深圳市奕之帆贸易有限公司(以下简称奕之帆公司)、侯庆宾因与被上诉人深圳兆邦基集团有限公司(以下简称兆邦基公司)、深圳市康诺富信息咨询有限公司(以下简称康诺富公司)、深圳市鲤鱼门投资发展有限公司(以下简称鲤鱼门公司)及一审第三人广东立兆电子科技有限公司(以下简称立兆公司)合同纠纷一案,均不服广东省高级人民法院(2016)粤民初52号民事判决,分别向本院提出上诉。本院于2018年7月19日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人奕之帆公司的委托诉讼代理人曾辰华、马杰,上诉人侯庆宾及其委托诉讼代理人王晓华、张旭娟,被上诉人兆邦基公司的委托诉讼代理人陈耀权、纪树雄,被上诉人康诺富公司的委托诉讼代理人李谦、郭春暖,被上诉人鲤鱼门公司的委托诉讼代理人林泰松、马彪,一审第三人立兆公司的委托诉讼代理人关亦乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年5月26日,深圳市安联信诺投资发展有限公司名称变更为深圳市鲤鱼门投资发展有限公司。2018年2月13日,深圳市鲤鱼门投资发展有限公司名称变更为深圳市立桥投资发展有限公司。2018年6月6日,深圳市立桥投资发展有限公司又重新更名为深圳市鲤鱼门投资发展有限公司。深圳市安联信诺投资发展有限公司与深圳市立桥投资发展有限公司以下统一简称为鲤鱼门公司。2018年3月21日,深圳市康诺富投资发展有限公司更名为深圳市康诺富信息咨询有限公司,该公司以下统一简称为康诺富公司。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

另查明,4.25《股权担保协议》第4.2条约定:“在目标项目建设期间甲(奕之帆公司)乙(兆邦基公司)双方应自本协议签订之日起每年委托专业机构对目标项目的市场价值及对应甲方所享有的权益作出评估(不含税费)。如评估结果显示甲方在目标项目中所享有的权益……不足以清偿本协议第1条约定的偿还和支付义务……则甲乙双方应协商采取如下措施:由甲方立即对债务进行清偿以减少债务,或由甲方追加投资以增加权益份额,或由甲方向乙方转让其所持项目公司的股权并由乙方代为清偿相应数额的债务”。

本院认为,综合各方当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点为:1.案涉8.26《协议书》的性质与效力应如何认定。2.案涉4.25《股权担保协议》是否符合解除条件。

一、关于案涉8.26《协议书》的性质与效力应如何认定的问题

8.26《协议书》系本案当事人从事案涉交易过程中所签订的一份协议,认定该《协议书》的性质需系统审查整个交易安排亦即先后签署的四份协议书的内容。4.2《项目合作协议》主要涉及奕之帆公司将其持有的鲤鱼门公司70%的股权出让给兆邦基公司。在对鲤鱼门公司债务进行披露的同时,奕之帆公司、侯庆宾明确对其中黑建诉讼负责处理并承担责任,奕之帆公司亦承诺以其在鲤鱼门公司剩余的30%股权及对应的未分配权益,作为上述债务履行的担保。上述约定并未涉及30%股权转让或让与担保问题。4.25《股权担保协议》开宗明义,为确保奕之帆公司能够承担债务偿还和后续资金的支付义务,该公司愿意将其持有的鲤鱼门公司30%股权以过户的方式抵押给奕之帆公司与兆邦基公司共同持股的康诺富公司。该协议将奕之帆公司及鲤鱼门公司等对案外债权人的债务以及奕之帆公司对兆邦基公司2.5亿元的或然借款债务纳入担保范围。综合考虑奕之帆公司将30%股权过户给康诺富公司的目的并非出让股权,而是担保相关债务的履行,即奕之帆公司如完全履行了偿还和支付义务则可要求归还30%股权,如未能履行义务或由兆邦基公司代偿则兆邦基公司可以该30%股权所对应的权益份额来抵偿,可认定4.25《股权担保协议》实质上系设立让与担保的协议,一审判决认定该协议体现了让与担保的特征并无不当。8.26《协议书》在首部的“鉴于”部分简要陈述4.2《项目合作协议》及4.25《股权担保协议》的签订情况及主要内容后明确提出,由于奕之帆公司及侯庆宾原因,其未能按约清理和偿还的债务有三笔,已经披露但尚未到期的债务有两笔,且经过对整个项目的市场评估,各方均认可奕之帆公司在鲤鱼门公司中所享有的权益份额已不足偿还上述债务。鉴此,该协议书约定,奕之帆公司放弃已过户到康诺富公司名下的30%股权,该股权归兆邦基公司所有,同时上述五笔债务由兆邦基公司和鲤鱼门公司在总额4.06亿元范围内负责解决。此后的《补充协议》则进一步确认了兆邦基公司按照8.26《协议书》的约定在4.06亿元范围内履行上述五笔债务的具体情况。由此可见,8.26《协议书》与此前两份协议具有承继关系,其虽不涉及30%股权的担保即奕之帆公司亦不再保留4.25《股权担保协议》所设定的在满足一定条件取回案涉30%股权的权利等问题,但该协议正是在4.25《股权担保协议》设立让与担保权利的基础上,就兆邦基公司作为让与担保权利人如何具体实现该权利的问题作出约定。一审判决割裂上述协议间的关系,以30%的股权已由让与担保标的物转变为4.06亿元款项对价,以及4.25《股权担保协议》设定的让与担保关系已被8.26《协议书》终止等理由,认定8.26《协议书》系股权转让协议确有不妥,本院予以纠正。奕之帆公司、侯庆宾有关8.26《协议书》及前后四份协议实际系关于30%股权让与担保的系列整体协议的主张成立,本院予以采纳。

奕之帆公司、侯庆宾主张,8.26《协议书》具有让与担保的性质,并以该协议签订时尚有部分债务未届清偿期、案涉30%股权未依约评估清算,以及兆邦基公司利用债权人缔约优势地位强行要求奕之帆公司放弃30%股权而抵偿4.06亿元对外负债为由,主张8.26《协议书》无效。本院认为奕之帆公司、侯庆宾的主张亦不能成立,具体理由如下:

首先,关于部分债务未届清偿期的问题。本案中,奕之帆公司系以对案外金钱债权人履行包括上述五笔债务在内的相关债务,作为其对兆邦基公司的合同义务。就该合同义务的履行,奕之帆公司与兆邦基公司而非案外金钱债权人之间成立让与担保关系。所谓部分债务未届清偿期,系指奕之帆公司等对案外人的两笔借款债务尚未到期。让与担保通常系在债务履行期届满之前签订协议并转移标的物所有权等权利,否则其就不成为一种担保方式,而只是一种债务履行方式。本案当事人在部分债务未届清偿期时签订4.25《股权担保协议》并办理过户登记以设立让与担保的权利,符合上述要求。让与担保的设立应在债务履行期届满之前,但就让与担保的实现问题,参照《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定则需要满足债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现权利的情形等条件。4.25《股权担保协议》约定,在目标项目全面竣工验收、初始登记并具备分割办理产权登记条件时,为奕之帆公司各项偿还和支付义务的最后结算期;但在项目建设期间,如评估显示奕之帆公司对目标项目30%的权益不足以清偿相关债务并履行支付义务的,则奕之帆公司应向兆邦基公司转让其所持股权,并由后者代为清偿相应数额债务。由此可见,根据4.25《股权担保协议》的约定,奕之帆公司30%股权对应的权益不足以清偿相关债务,即成为兆邦基公司行使让与担保权利的约定条件。事实上,双方也是在该约定条件成就之时,签订8.26《协议书》具体实现了案涉让与担保权利。故,奕之帆公司等对案外人两笔借款债务未到期的事实,并不妨碍奕之帆公司与兆邦基公司签订的具体实现让与担保权利之8.26《协议书》的效力。

其次,关于实现让与担保的清算问题。在让与担保的设定中,标的物的所有权通常已经转移于债权人。为保护债务人的利益,防止出现债权人取得标的物评价额(即标的物价值)与债权额之间差额等类似于流质、流押的情形,让与担保权利的实现应对当事人课以清算义务。本案当事人在4.25《股权担保协议》亦明确约定了清算条款,即经结算如奕之帆公司完全履行了偿还和支付义务,则奕之帆公司可要求归还30%股权;如未能履行偿还和支付义务或由兆邦基公司代偿,兆邦基公司可要求以奕之帆公司在鲤鱼门公司中所占的30%股权所对应的权益份额(即依股权比例可分得的房地产物业)来抵偿,具体抵偿方式为评估所得的市场销售价格的90%。清算需就标的物评价额(即标的物价值)与债权额进行比较,通常涉及让与担保标的物评价额(即标的物价值)的确定,但也会涉及债权数额的确定。首先,关于让与担保标的物价值的确定。虽然4.25《股权担保协议》要求以专业评估机构的评估结果为准,但根据此后签订的8.26《协议书》,当事人显然已经改变了原有约定,而就让与担保标的物价值4.06亿元达成合意。该4.06亿元的数额是协议各方共同商定的结果,体现了各方当事人的意思自治。奕之帆公司与侯庆宾并未提交证据证明案涉协议的签订存在违反意思自治原则的情形。故本案以各方合意的4.06亿元确定让与担保标的物的价值并无不当。其次,关于债权数额的确定。8.26《协议书》明确兆邦基公司等需在总额4.06亿元范围内负责解决前述五笔债务,并就该五笔总计4.06亿元债务的具体数额作出分配,据此可认定让与担保标的物价值与债务总额已初步确定且数额等同。但考虑到奕之帆公司等对案外人的债务数额可能发生变化,当事人就此又约定了在对债务数额据实结算基础上的清算义务。如8.26《协议书》约定兆邦基公司和鲤鱼门公司据实与各债权人清结;《补充协议》则更为明确地约定,关于用于高英灿案件1.2亿元部分以该案审理结束时实际发生的数额为准,向债权人实际清偿的债务不足原定债务数额的余额部分归侯庆宾所实际控制的信诺电讯公司(奕之帆公司的关联方)所有。事实上,就其中建邦公司的5000万元债务,兆邦基公司在向建邦公司支付4800万元清偿该笔债务后,相关案外人亦根据兆邦基公司的委托将200万元余额支付给信诺电讯公司。由此可见,本案中经当事人合意让与担保标的物价值已经确定,但因债务数额可能发生变化,当事人的清算义务主要体现在根据最终据实结算的债务数额,向让与担保义务人即奕之帆公司一方返还该债务数额与标的物价值之间的差额。案涉当事人不仅约定而且实际履行了清算义务,奕之帆公司等有关案涉让与担保未经清算的主张,本院不予支持。

二、关于案涉4.25《股权担保协议》是否符合解除条件的问题

奕之帆公司、侯庆宾以康诺富公司、兆邦基公司未经奕之帆公司同意将案涉30%股权质押为由,主张享有约定解除权。如前所述,8.26《协议书》并不存在无效事由。据一审判决查明的事实,康诺富公司与兆邦基公司将其所持有的鲤鱼门公司股权质押的行为,均发生8.26《协议书》生效之后。且该《协议书》生效后,兆邦基公司已经实现了此前所约定的让与担保权利,奕之帆公司对案涉让与担保标的物即30%股权已经不再享有权利,兆邦基公司与康诺富公司将鲤鱼门公司股权质押的行为不构成违约。奕之帆公司与侯庆宾亦不因此享有约定解除权。

奕之帆公司、侯庆宾主张,8.26《协议书》非法处置30%股权致使其享有案涉30%股权的合同目的无法实现,鲤鱼门公司将作为其名下核心资产的土地使用权及在建项目对外抵押,致使奕之帆公司30%的项目权益严重受损,无法实现对30%股权进行清算的合同目的,故奕之帆公司、侯庆宾享有法定解除权。如上所述,8.26《协议书》不存在非法处置30%股权的问题,奕之帆公司享有案涉30%股权之合同目的无法实现并非兆邦基公司的行为所致。鲤鱼门公司将其名下核心资产即土地使用权及在建项目对外抵押,系该公司正常经营范围内的事项,与奕之帆公司所称30%的项目权益受损并无联系。故,奕之帆公司与侯庆宾有关其享有法定解除权的主张不能成立。

综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律虽有瑕疵即对合同性质界定不当,但裁判结果正确,应予维持。奕之帆公司与侯庆宾的上诉请求不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《Z高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费3567017元,由深圳市奕之帆贸易有限公司、侯庆宾负担。

本判决为终审判决。

 

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【经典案例】购房人因自身原因未办理房

发布时间:2020-7-9|来源:法律文书裁判网

裁判要旨:现行立法未就物权期待权作出明确规定,但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态,此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。

正文(有省略):

最高人民法院

民事判决书

2019)最高法民再49号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):陈鹤亭

被申请人(一审被告、二审被上诉人):上海市住安建设发展股份有限公司

一审第三人:常熟市时风房地产开发有限公司

再审申请人陈鹤亭因与被申请人上海市住安建设发展股份有限公司(以下简称住安公司)及一审第三人常熟市时风房地产开发有限公司(以下简称时风公司)案外人执行异议之诉一案,不服江苏省高级人民法院(2018)苏民终74号民事判决,向本院申请再审。本院于2018年12月27日作出(2018)Z高法民申3758号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人陈鹤亭及其委托诉讼代理人杜存朋,被申请人住安公司委托诉讼代理人张悦、杜怡到庭参加诉讼。一审第三人时风公司经本院依法传唤无正当理由不到庭,视为放弃自己诉讼权利,本院对其缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为,本案再审审理的重点问题是:陈鹤亭对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。

2.陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权与住安公司的普通金钱债权相比,应予优先保护

如前所述,陈鹤亭基于《商品房买卖合同》及相关法律规定,在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下,即对时风公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权(完全物权)的权利,该权利也被称之为物权期待权。而基于江苏省高级人民法院(2013)苏民终字第0197号生效民事判决,住安公司对时风公司享有的是普通金钱债权,该债权与案涉房屋并无直接关联。

虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定,但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态,此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言,案涉《商品房买卖合同》的成立和生效意味着买受人陈鹤亭有权请求时风公司依约交付所购商品房,该请求权作为一般合同债权与住安公司同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致,没有优先保护的权利基础。但陈鹤亭在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下,其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴,但已不同于一般债权。时风公司作为出卖人因买受人陈鹤亭依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能,买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力,尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此,陈鹤亭对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权),但已具备了物权的实质性要素,陈鹤亭可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权)。

实际上,根据《Z高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”;《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”,“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定,基于本案已经查明的事实,陈鹤亭至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定,只是由于尚未办理不动产物权登记,其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制,但陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。陈鹤亭所享有的权利在内容和效力上已经超过了住安公司享有的普通金钱债权,在没有证据证明陈鹤亭物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下,应优先于住安公司的普通金钱债权予以保护。

至于案涉房屋因陈鹤亭自身原因一直未办理过户登记手续,不影响对陈鹤亭享有前述物权期待权的认定。但基于一、二审判决查明的事实,陈鹤亭怠于行使自己的权利,购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记,对本案的发生具有明显过错,浪费本已紧张的司法资源,亦应承担相应的法律责任,故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用,以示惩戒。

3.陈鹤亭对案涉房屋具有一定的居住权益,有优先保护的价值和意义

本案中,案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被人民法院查封前,陈鹤亭一直委托时风公司对外出租获取收益,而非自住。仅就此而言,一审判决从形式上审查认定陈鹤亭的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十九条所列可以排除执行的条件,也并无不当。但根据一、二审法院查明的事实,常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具《证明》,载明:依据查询人陈鹤亭申请,经查询,至2017年4月17日10:34止,查询人个人在我中心不动产登记信息库中,无房产(现手)登记记录。本案一审庭审中,陈鹤亭陈述自己之前居住在儿子名下的小产权房中,目前该房屋已被拆迁,并提交一份《关于对常昆路两侧相关地块进行收储的通知》予以佐证;时风公司确认其向陈鹤亭支付案涉房屋的租金至2016年8月,并当庭陈述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陈鹤亭自己居住。陈鹤亭再审亦陈述自己和配偶目前居住在案涉房屋内。尽管住安公司对陈鹤亭的陈述尚有异议,但并无证据证明陈鹤亭及其配偶除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。

至于房屋是否具有居住功能,与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系,商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓,可归于商业房范畴,但酒店式公寓的设计仍可用于居住,且不排除自住。在没有证据证明陈鹤亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下,案涉房屋对陈鹤亭夫妇即具有了居住保障功能。故,相对于住安公司享有的普通金钱债权,陈鹤亭的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。

关于陈鹤亭在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求,尽管有《Z高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据,但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”;第十一条关于“当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定,案涉房屋完全可以经由当事人申请,在登记机构依法审核后办理不动产登记,陈鹤亭基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权,目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。陈鹤亭不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关,意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任,对此本院不予支持。

综上,陈鹤亭的再审事由基本成立,本院予以支持;一、二审判决认定事实清楚,但适用法律错误,应予纠正。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款、四百零七条第二款规定,判决如下:

一、撤销江苏省高级人民法院(2018)苏民终74号民事判决及江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民初288号民事判决;

二、不得执行江苏省常熟市海虞南路66号22-A室商品住房(建筑面积49.23平方米);

三、驳回陈鹤亭其他诉讼请求。

一审案件受理费7955元,二审案件受理费7955元,合计15910元,均由陈鹤亭承担。

本判决为终审判决。

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开展“学党史、守初心”主题党日活动

今年是中国共产党成立100周年,为从中国共产党的百年伟大奋斗历程中汲取前进的智慧和力量,2021年6月18日下午,我所组织开展“学党史、守初心”主题党日活动,由党支部书记姜雪婷带队,前往彭真生平暨中共太原支部旧址纪念馆参观学习。

                      

彭真生平暨中共太原支部旧址位于文瀛公园内文瀛湖南岸,也是省第一中学的旧址所在地,是我省重要的革命旧址纪念地和爱国主义、革命传统教育示范基地。这里是中共早期党员、山西共产主义启蒙运动的先驱高君宇、贺昌、彭真等老一辈无产阶级革命家就读与从事革命活动的地方。

                      

大家集体参观了彭真同志生平事迹陈列以及纪念馆其他展厅陈列,通过照片、革命文物、文献资料等详细了解了高君宇、贺昌、彭真等老一辈无产阶级革命家的光辉事迹,深受教育和鼓舞。

                     

通过本次主题党日活动,律师们深刻感悟到革命先辈们坚定的政治信念、高尚的道德风范,要继承革命先辈们的斗争精神和担当精神,发扬光荣传统,加强自身建设,不忘初心。在今后工作中,要充分发挥党员律师的先锋模范和服务作用,为律所发展贡献力量!

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“我为群众办实事”——泽润律所送法进

随着律师行业突出问题专项治理工作的深入开展,能更好地为社区居民提供精准的法律服务,满足广大居民法律生活需求,2021年5月19日上午九点,我所联合涧河街道办柏桦苑社区居民委员会走进柏翠苑小区,为小区居民提供了一场免费法律咨询,以实际行动践行 “我为群众办实事”。

山西泽润律师事务所律师董丽春、范颖华、实习律师宋亚琦在柏翠苑小区小广场设置咨询点,耐心解答现场居民所关心的法律问题,通过一对一问答的方式真正的让居民理解如何运用法律手段维护自身合法权益。 

                            

                       

现场当天陆续接待了咨询者20余名,问题主要涉及婚姻家庭、继承、人身损害、民间借贷等与老百姓生活密切相关的领域,并普及民法典的相关知识,通过本次法律咨询活动大大提高了居民学法、守法、用法的意识,让民法典走到群众身边,走进群众心里。

山西泽润律师事务所也将继续贯彻“为群众办实事”的要求,应社区居民的需要多多开展形式各样的法律咨询及普法活动,服务大众。

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律师行业突出问题专项治理谈心谈话

杏花岭区司法局分管局长邓贵平与我所主任孙宏峰谈心谈话

  为切实帮助律师执业机构负责人打开心结、放下包袱、主动作为,按照行业教育整顿实施方案步骤,2021年5月11日上午,杏花岭区司法局分管局长邓贵平来我律所与主任孙宏峰进行谈心谈话,推进律师专题集中教育整顿工作走深走实。            

                

   此次谈心谈话,以习近平新时代中国特色社会主义思想特别是习近平法治思想为指导,立足全面从严治党目标,进一步深化“两学一做”学习教育成果,以“强党性、正品行、促工作、增感情”为主题,主要从以下几个方面进行:

  一是突出政治主线,开展政治教育,强化思想引领。
  二是做到“五个清楚”。
  三是了解律师自查自纠情况。
  四是了解律所关于行业突出问题专项治理学习情况和党史学习情况。
  邓贵平局长对孙宏峰主任提出十个问题进行谈话,深入了解律所此次专项治理活动开展情况,强调坚决把政法队伍教育整顿这一重大政治任务抓紧抓好、抓出实效。组织律所全体律师进行谈心谈话,进一步提高政治站位,深化思想认识,增强政治自觉,筑牢忠诚根基,坚决打好顽瘴痼疾整治攻坚战。

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