发布时间：2020-7-9|来源：法律文书裁判网

裁判要旨：现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。

正文（有省略）：

最高人民法院

民事判决书

（2019）最高法民再49号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈鹤亭

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市住安建设发展股份有限公司

一审第三人：常熟市时风房地产开发有限公司

再审申请人陈鹤亭因与被申请人上海市住安建设发展股份有限公司（以下简称住安公司）及一审第三人常熟市时风房地产开发有限公司（以下简称时风公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2018）苏民终74号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月27日作出（2018）Z高法民申3758号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈鹤亭及其委托诉讼代理人杜存朋，被申请人住安公司委托诉讼代理人张悦、杜怡到庭参加诉讼。一审第三人时风公司经本院依法传唤无正当理由不到庭，视为放弃自己诉讼权利，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案再审审理的重点问题是：陈鹤亭对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。

2.陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权与住安公司的普通金钱债权相比，应予优先保护

如前所述，陈鹤亭基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对时风公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0197号生效民事判决，住安公司对时风公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。

虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房买卖合同》的成立和生效意味着买受人陈鹤亭有权请求时风公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权与住安公司同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但陈鹤亭在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。时风公司作为出卖人因买受人陈鹤亭依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，陈鹤亭对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈鹤亭可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。

实际上，根据《Z高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”；《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，陈鹤亭至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。陈鹤亭所享有的权利在内容和效力上已经超过了住安公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明陈鹤亭物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于住安公司的普通金钱债权予以保护。

至于案涉房屋因陈鹤亭自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对陈鹤亭享有前述物权期待权的认定。但基于一、二审判决查明的事实，陈鹤亭怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。

3.陈鹤亭对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义

本案中，案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陈鹤亭一直委托时风公司对外出租获取收益，而非自住。仅就此而言，一审判决从形式上审查认定陈鹤亭的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十九条所列可以排除执行的条件，也并无不当。但根据一、二审法院查明的事实，常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具《证明》，载明：依据查询人陈鹤亭申请，经查询，至2017年4月17日10：34止，查询人个人在我中心不动产登记信息库中，无房产（现手）登记记录。本案一审庭审中，陈鹤亭陈述自己之前居住在儿子名下的小产权房中，目前该房屋已被拆迁，并提交一份《关于对常昆路两侧相关地块进行收储的通知》予以佐证；时风公司确认其向陈鹤亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并当庭陈述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陈鹤亭自己居住。陈鹤亭再审亦陈述自己和配偶目前居住在案涉房屋内。尽管住安公司对陈鹤亭的陈述尚有异议，但并无证据证明陈鹤亭及其配偶除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。

至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈鹤亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈鹤亭夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈鹤亭的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。

关于陈鹤亭在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《Z高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，陈鹤亭基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。陈鹤亭不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。

综上，陈鹤亭的再审事由基本成立，本院予以支持；一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款、四百零七条第二款规定，判决如下：

一、撤销江苏省高级人民法院（2018）苏民终74号民事判决及江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民初288号民事判决；

二、不得执行江苏省常熟市海虞南路66号22-A室商品住房（建筑面积49.23平方米）；

三、驳回陈鹤亭其他诉讼请求。

一审案件受理费7955元，二审案件受理费7955元，合计15910元，均由陈鹤亭承担。

本判决为终审判决。